La compra de inmuebles en preventa es una modalidad atractiva para muchas personas, ya que generalmente ofrece precios más bajos que los inmuebles terminados. Sin embargo, también implica ciertos riesgos y particularidades que debes conocer antes de tomar la decisión. A continuación, te detallo lo que debes saber sobre la compra de inmuebles en preventa en Perú:

1. ¿Qué es la preventa?

La preventa es el proceso de venta de un proyecto inmobiliario antes de que esté completamente construido. Los promotores suelen ofrecer inmuebles en planos o en las primeras fases de construcción, lo que permite a los compradores asegurar una propiedad a un precio más accesible que el de mercado una vez terminada.

2. Ventajas de comprar en Preventa

• Precio más bajo: El principal atractivo es el descuento en comparación con el precio del inmueble ya terminado. Los precios en preventa suelen ser entre un 10% y un 30% más bajos.
• Facilidades de pago: Las inmobiliarias suelen ofrecer facilidades de pago más flexibles, como cuotas iniciales fraccionadas, que te permiten pagar el inmueble en diferentes etapas de la construcción.
• Personalización: En muchos casos, puedes solicitar ciertos cambios o acabados personalizados para que el inmueble se adapte a tus preferencias (distribución interna, acabados, materiales).
• Plusvalía: Si compras en una zona en crecimiento o en una etapa temprana del proyecto, el valor del inmueble puede aumentar considerablemente una vez esté terminado, lo que te puede generar una ganancia si decides venderlo o alquilarlo.

3. Riesgos de comprar en Preventa

• Retrasos en la entrega: Es común que la construcción se retrase por problemas técnicos, económicos o administrativos. Debes estar preparado para posibles demoras en la entrega del inmueble.
• Problemas financieros del desarrollador: Si la inmobiliaria enfrenta dificultades financieras, el proyecto podría paralizarse o incluso quedar inconcluso. Esto es uno de los mayores riesgos de la preventa.
• Cambios en el proyecto: En algunos casos, el proyecto puede sufrir modificaciones durante el proceso de construcción (cambio en áreas comunes, distribución, acabados), por lo que es importante conocer las cláusulas sobre posibles ajustes en el contrato.

4. Qué verificar antes de comprar en Preventa

• Solvencia del promotor inmobiliario: Investiga el historial del promotor o la constructora. Asegúrate de que tenga experiencia y una buena reputación en la entrega de proyectos anteriores. Puedes revisar si ha cumplido con los plazos y las calidades prometidas en otros proyectos.
• Licencias y permisos: Verifica que el proyecto cuente con todas las licencias municipales y permisos de construcción necesarios. Estos documentos deben estar emitidos por la municipalidad correspondiente. Si no están aprobados, hay riesgo de que el proyecto no se pueda ejecutar.
• Contrato de compraventa: Lee cuidadosamente el contrato. Debe incluir:
  • El precio final del inmueble.
  • Plazo estimado de entrega.
  • Planos y especificaciones del inmueble.
  • Clausulas por retrasos o modificaciones en el proyecto.
  • Devoluciones en caso de incumplimiento por parte del promotor.
• Memoria descriptiva: Este es un documento clave donde se detallan los acabados, las dimensiones exactas y las especificaciones técnicas del inmueble. Asegúrate de que esté anexado al contrato.
• Garantías: Pregunta sobre las garantías que ofrece la constructora respecto a vicios ocultos o fallas en la construcción (que suelen tener una cobertura de uno a tres años).

5. Financiamiento de una Preventa

• Cuota inicial: En la mayoría de los casos, se te pedirá que hagas un pago inicial, que puede variar entre el 10% y el 30% del precio total del inmueble. Dependiendo del promotor, se puede negociar fraccionar esta cuota durante la construcción.
• Crédito hipotecario: Es posible financiar un inmueble en preventa con un crédito hipotecario. Sin embargo, el banco solo desembolsará el dinero cuando el inmueble esté en una etapa avanzada de construcción o cuando se haya terminado, ya que necesitarán tasarlo para aprobar el préstamo.
• Fideicomiso: Algunos proyectos en preventa cuentan con fideicomisos, un mecanismo en el cual un banco o entidad financiera administra los fondos de los compradores y los libera a medida que se cumplen hitos de la construcción. Esto reduce el riesgo de que la constructora use los fondos para otros fines.

6. Plazo de entrega

• Estimar la entrega: Asegúrate de que el contrato incluya la fecha estimada de entrega y las posibles penalidades en caso de retrasos. Es común que las entregas en preventa puedan extenderse por algunos meses adicionales debido a permisos, problemas de construcción o imprevistos.
• Tolerancia en plazos: Muchas inmobiliarias incluyen una cláusula que les permite un margen de tolerancia en el plazo de entrega. Verifica si esto está especificado en el contrato.

7. Revisión del inmueble al recibirlo

• Inspección técnica: Al momento de recibir el inmueble, es recomendable hacer una inspección exhaustiva para asegurarte de que todo se encuentra conforme a lo pactado. Esto incluye verificar los acabados, el estado de las instalaciones eléctricas y sanitarias, las dimensiones del inmueble, y que los materiales utilizados sean los especificados en la memoria descriptiva.
• Lista de observaciones: Si encuentras desperfectos o detalles inconclusos, haz una lista de observaciones y presenta la reclamación a la inmobiliaria para que corrija los errores antes de que tomes posesión completa.

8. Documentación final

• Escritura pública e inscripción en SUNARP: Una vez concluida la construcción, debes firmar la escritura pública de compraventa y asegurarte de que la propiedad quede debidamente inscrita a tu nombre en la SUNARP.
• Certificado de finalización de obra: Asegúrate de que la constructora haya obtenido el certificado de finalización de obra, el cual acredita que el inmueble ha sido construido según los planos aprobados.

9. Aspectos tributarios

• Impuesto de Alcabala: En el caso de preventas, este impuesto no aplica si compras un inmueble nuevo (primera venta). Este es un ahorro importante.
• Impuesto Predial y Arbitrios: Asegúrate de conocer el valor aproximado del Impuesto Predial y los arbitrios municipales que deberás pagar anualmente una vez recibas el inmueble.

10. Asesoría Legal

• Contrata un abogado: Si tienes dudas sobre los aspectos legales de la preventa o los documentos que estás firmando, considera la asesoría de un abogado especializado en bienes raíces. Esto te brindará mayor seguridad y protección.

En resumen, la compra de un inmueble en preventa puede ser una excelente oportunidad para obtener un buen precio y personalizar ciertos aspectos de la propiedad. Sin embargo, debes estar atento a los riesgos, revisar bien los documentos y asegurarte de que el promotor sea confiable para evitar problemas a futuro.